就我个人而言,异地购房,轻易不要碰。没有必须买的动机,那么还是不要买,除非那种三线买二线,二线买一线,这种情况另当别论。没有特殊情况,还是慎重考虑。今年上半年,多方面因素下,购买了一套二线房产,非自住,姑且看做是投资房,聊聊这个经历,供参考。
第一步:确定买房动机
这个非常重要!也是来回答前面提到的问题,异地购房,问题很多,例如不清楚政策、不清楚哪些位置好、购房后不方便打理……所以,一定要想清楚为什么要去异地购房。单纯投资角度来说,看未来房价趋势,黄金三句“短期看政策,中期看土地,长期看人口”基本可以确定你需要调研的三个方向。这一环节要确定几个问题——
为什么买?
该城市政策如何?人口流入如何?
买房后计划持有多久?如何打理?
把问题都列出来,写上你的回答,再去推出结论看要不要买。
对于上面三个问题,我的回答如下:
为什么买?目的有三个,落户,保值,可能孩子上学会用到
该城市政策如何?限购,贷款收紧
人口流入如何?中长期看,人口流入是增加的。
买房后计划持有多久?如何打理?可能置换,整体持有时间应该是10年以上;应该是交给中介打理。
第二步:确定买房预算和区域
预算和购房区域是紧密相关的。大体是因为有多少钱买房基本就确定了买房区域。一定要确定区域,本身异地购房就很麻烦,漫无目的看房会导致效率大大增加,也增加了时间成本和交通成本。大致几个步骤——
圈定大体购房预算:是否贷款?可以贷多少款?加上可用首付就是预算总价
了解当地区域:上学热门哪个区?潜力发展哪个区?这些区的房子价位都是多少?
就我们来说,买过几次房子,太知道位置的重要性了,结合保值+上学的需求,只圈定一个区域,只去了两次,一次看房一次签合同,效率算是非常高。当然,只圈定区域,并不能达到高效率异地购房的效果,后面还有。
第三步:调研!调研!调研!
求助当地小伙伴——有当地小伙伴最好不过,结合你的购房目的,仔细聊一下当地的情况。
看房源和成交——在你的预算总价内,有哪些房源?小区如何?成交价如何?都是需要了解的。
加几个靠谱中介——咨询购房政策以及补充一些政策外的知识(例如产权权属,交易流程,交易成本等等)
……上面所有的信息汇总起来,就是帮助你了解当地政策以及确定目标区域的合适小区。
例如我们这次购房,才发现跟北京完全不一样,感觉又涨了见识了,不一样的部分例如:
1、权属种类多。北京普遍看到的产权,一般就两种,商住两用,住宅,还有小部分那种使用权的房子。小产权就不说了,不买不碰。TJ呢,有公产,私产,企业产。我调研完结论就是,贷款只能私产,公产只能全款,企业产不要碰。
2、网签之前要准备好首付。北京则是先交定金,然后申请贷款,过户前一天把首付准备好就行。
3、过户后不交房,全款到房东手里才交房。所以,过户后等放贷,放贷后等监管放款,好久啊。。
这些都提前了解清楚,看房和签合同都能效率大增。
第四步:筛选目标房源
筛选目标房源之前梳理你的购房需求,按重要性先后排序:预算,房龄,楼层,户型,朝向
预算:接受总价多少的房子,超预算的房子就不用看了嘛。预算建议是划分一个范围,例如100万一居或者150万两居等。
房龄:如果是新房就没有这个问题了,如果是二手房,这个就很关键,看城市,一二线来说,至少是90年以后的房子才考虑,越新越好。要考虑到,将来你卖房的时候,房龄几年了,好不好卖?
楼层:中间层最优,底层次之,顶层慎重。
户型:最好是方正的,好户型=20平米(面积是浮云,户型是王道(帝都看房一年记,那些没选上的户型) )
朝向:最近几次购房给我的感觉是,一二线城市来说,只要户型好,朝向并不是很重要,谨慎选朝北的就可以
梳理完你的需求,告诉中介,让中介给你找合适的房源,一边自己也多看。最后圈定你要看的房源,集中时间去看。
我们的需求很简单,楼龄越新越好,中间楼层,户型方正,朝向看缘分。
第五步:实地去看才是靠谱的
准备了这么多,这一步落实到去看房。无论你事前做了多少准备工作,只有实地看完你才知道你的那些待选房源靠不靠谱。当时我们选出来20多套目标房源,看了将近一天,结果合适的不过三四套而已,加上房东态度摇摆,最终是在两套房子里选择了一套房龄更新一些的。
看房注意什么?这时候就参考我之前总结的这些房产交易经验就可以了子期换房记:千万房产交易得到的买房经验(附北京二手房流程)
最后我们买到的这套小房子是这样的:
位置还不错,市中心,毗邻大学和医院
正规一室一厅
次新房
南朝向
电梯房中间楼层
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一些很重要的小tips:
1)值不值得买,易地而处想一想,几年后你是买家,愿意买你目前这套房子吗?
2)征信很重要很重要,一个小小的逾期就会因小失大,一定要把征信作为最宝贵的资产好好呵护。
3)签合同之前把所有关注事项一一核实,自己的投资自己要关心啊。
4)关注交易过程中每一个节点,每个环节你作为买家需要准备什么,都提前确认好,加快流程。