海南这两周上热搜，成立了自贸区、自贸港。

很多人以为炒房的机会来了。

正准备冲击售楼处，结果政府先动了手。

昨夜，海南政府出了最严限购令，限购又限售。

买房投资，凉了凉了。

一

看一下事情经过。

3月31日，海南出过一个限购政策——非海南省户籍限购1套房，7成首付，5年限售，5年社保。

虽然门槛高了，还是有可钻的机会。

这么一看，还是有人手握现金，兴风作浪。

昨夜，加码了调控，发布《关于进一步稳定房地产市场的通知》

——如果你不是海南户籍，要在海南买房，需要连交2年社保。

海口、三亚和琼海这三个区域，需要交60个月的社保。

换句话说，4月22日以后，如果你刚落户海南，也得等两年买房。

这下，想要炒房的，算是彻底堵死了。

政府这么做，为了摁住房价，拒掉炒房客的钱，维持本地楼市稳定。

更深一层，也是对自贸区的发展，做足了准备，给出了信心。

表示短期里不想依赖土地财政。

当然，姐还是那句话，每一次调控，都不是为了降价。

是为了维持房子的金融属性，维持市场稳定。

毕竟，房价暴涨暴跌，一个过山车的市场，风险很高，不好控制，也不是国家喜欢的。

二

哪怕没有限购，这个点了，我也不建议你去海南炒房。

金融角度，买房投资，最大的风险是流动性。

上周姐就说过了，比如海南的5年限售。

投资层面，不管是股票、基金、网贷、房子，还是非标的艺术品，流动性都是一个考核指标。

一个标的流动性很差，买卖不方便，往往不值得持有。

比如房子，买了5年不让你卖，如果中间房价上涨还好，虽然卖不掉，也是甜蜜的负担。

但遇到了房价下跌，比如北京周边的燕郊，现在经历泡沫破灭的刺痛。

柒柒有朋友买了燕郊的房子，当初买入价是3万多，如今跌到了一万多。

如果限售期里，房价跌了，炒房的那批人，怕是热锅上的蚂蚁了。

三

有的人可能会抬杠：没关系啊，买了房我也不急着卖，一年里来度个假，剩余时间拿去出租，也很划算。

你这回复是认真的么？

看上去美好，其实也有坑。

一是空置时间段高。

很多人来海南买房，有的是想养老，有的是想度假。

冲动买下后，掐指一算，一年里来住的天数，很多人一个月都不到。

二是出租率不高。

很多人想，既然住不满，那我可以租出去。

问了本地朋友，海口、三亚的房价已经很高了，这两年来海南买房的，很多人选择了更偏远的度假景区。

这些地区离市中心偏远，平时市里上班的人，也不会考虑来这租房。

这就很尴尬了。

三是房屋损耗更高。

海南是湿热气候，水汽多，也更容易磨损，房子的养护成本更高。

四

讲真，除了流动性，任何投资，还得看基本面。

任泽平不是有句名言吗，房价短期看政策，中期看供需，长期看人口。

既然前面提到燕郊，这里有必要说一嘴。

燕郊被呼“睡城”，很多人在北京工作，晚上回去睡个觉。

商业配套基本白纸起步，我没有去过，朋友说是浓浓的乡土气息。

大部分的房子，还是被投资客买走。本地也没啥产业，真正的刚需并不算多。

虽然楼盘建了一片，但入住率不高。

燕郊楼市，能不能起死回生，要看北京是否有资源注入、自身有没有发展潜力了。

海南的房子，也是一样，值不值得持有，看它的未来发展，是不是真能腾飞。

现在是政策红利，但自贸区这种红利，也不算独一份。

去年初，政府一口气开了七个自贸区，辽宁省、浙江省、河南省、湖北省、重庆市、四川省、陕西省等也有了。

谁能做好，真正比拼的，不是口号，而是产业规划和落地执行力。

这一块，还是交给时间检验吧。

总之，楼市的一个逻辑，有优质产业的地方，才能吸引年轻人过来工作，能有更多的刚需消化房子，房价未来才能稳定上涨。（作者：柒小姐）