咨询投诉热线:4008-255-388      出借有风险,选择需谨慎

金筑财富

首页 > 新闻资讯 >金筑观点 > 房贷利率走势分析,2019买不买房很明显了

房贷利率走势分析,2019买不买房很明显了

发布时间:2019-02-18 16:47:33 来源:金筑财富 作者:国资平台金筑财富 浏览次数:1243
摘要:之前,我们多次提到了房贷利率的变化,这也是每个买房者都普遍关心的一个话题。这里我们根据这两年的时间线,梳理一下之前的房贷利率政策。

之前,我们多次提到了房贷利率的变化,这也是每个买房者都普遍关心的一个话题。这里我们根据这两年的时间线,梳理一下之前的房贷利率政策。


房贷利率走势分析,2019买不买房很明显了


◆ ◆ ◆ ◆ ◆


2016-2017年


看历史上的房贷利率,从2016年9月30日开始的一年多的调控,房贷利率就在提升,房贷额度就在收紧。


2016年12月是4.45%,低于基准利率。2017年年初,济南首套房房贷利率还能享受八五折优惠,2017年3月基本上是基准利率,但到了9、10月份,各个银行的利率折扣基本上都取消了,对首套房普遍上浮5%-10%,而且额度极度缺乏,放款速度减慢。之前的一个月之内就能放款的,普遍要等三个月左右。


2018年2月1号


广州四大国有银行同时发声,从2月1号起房贷利率全面上调。


【点评】


因为四大国有银行占房贷的份额大约80%,所以此次房贷利率的提升影响更大,意义也更大。也能够看出,这是政府加大防范金融风险的决心,为防止房地产市场泡沫破灭,要用控制开发商的融资渠道、采用稳健的货币政策、稳住居民负债和企业债务等一系列的措施来避免引爆金融风险。


2018年8月


有消息传出上海的工行和农行两大国有银行,下调了首套房的房贷利率,第二天就被官方辟谣。


【点评】


2018年上半年,商业银行的不良贷款率是1.86%,但是个人住房贷款的不良率仅仅有0.29%。房贷利率是银行的优质资产,所以银行从自己运营的角度出发,它是想着放松信贷利率的,可是消息只传了一天就停了,说明作为调控的一个重要武器,政策的监管仍然是从严的。


2018年11月


全国首套房贷利率5.71%,这是连续23个月上涨之后的首次下降。


2018年12月


全国首套房贷利率平均5.68%,环比下降0.53%。


【点评】


一线城市首套房贷利率全线下调,上海最低可打95折,是唯一低于基准利率的城市。深圳广州首套一般上浮5%,北京首套一般上浮10%。二线城市分化比较大,武汉首套房贷款利率2018年12月仍高达6.24%(基准上浮接近40%),是全国最高的城市。而多数都在5.7%(上浮15%)左右。济南上浮仍在10-15%。二套房贷利率全国平均6.04%,环比下降0.33%。预计2019年房贷利率仍处于下降通道,首套房有望执行基准利率。


◆ ◆ ◆ ◆ ◆


我们再来看看群友在实操训练社群里向老陶提问过的几个相关问题。


问题一:限贷政策下,利率上调对市场、对购房者会产生什么影响?


利率提高会使房贷的成本更高、申请难度更大,在房价不变的情况下增加了贷款买房的购房成本。


变冷的市场情况下,购房者会观望,观望到房价没有上涨的情况下,首付和利率提高了,购房成本增加了,那么就会继续观望,这就使市场进入相持的状态。相持当中,房价会在高位进行盘整。高位盘整的状态下,开发商的销售将会变得更加困难,这样就进入了一个循环。销售越困难,购房者越观望;购房者越观望,销售就越困难。


这种态势之下,还有另外一个情况。现在的投资渠道比之前多了,如果房价不涨,很多不是太急于购房的购房者的资金就会转而进入其他投资领域。互联网理财投资高于银行的定期利率,取出又很灵活,一旦房地产市场转暖,可以立刻把钱取出来,杀入到房地产市场。这和前几年限贷政策之下,老百姓投资渠道缺乏的状态又不一样。所以,投资渠道的拓宽又会加大房地产市场的冷淡。


房价不涨,钱投进去就等于损失了投入其他领域的机会。这种机会成本的把握,对于聪明的投资者来说很容易抓住。不只是投资,买房也同样如此。


房贷利率的提高,我们看到背后是国家对防范金融风险的宏观调控。对我们个人来说,正常的房地产投资是可以的,但是一定要避免前几年那种激进式的房地产投资,去超高利用金融杠杆。希望大家转变过去的思维方式。


◆ ◆ ◆ ◆ ◆


问题二:利率上浮的话,要不要尽量的多首付,并且把贷款的年限缩短?


这两个总归还是一个问题,就是要不要尽量大地利用金融杠杆的问题。在之前的节目中,我用泰勒斯的算法,找出不利因素的损失和有利因素的收益,假设了一个案例来解释了这个问题。利率上浮也好,货币紧缩也好,都要将杠杆用到最大,首付能付多低就付多低,贷款年限能贷多长就贷多长。


◆ ◆ ◆ ◆ ◆


问题三:为什么说利率的上浮会误杀一批刚需用户?


流动性紧的时候,银行很多时候不去区分首套房和二套房,谁能接受上浮的高利率,就优先给谁放款。


所以很多急于放款的首套房的客户,就接受了这个上浮更高的利率;流动性没有那么紧的时候,银行的额度就相对宽松一些,就会去响应政府的号召,差别的对待首套房和二套房的利率,因为毕竟房地产市场还是要保障刚需客户的。


另外,包括济南在内的很多二线城市,已经有大型的房企开始降价了。房价在下行的时候,会让市场形成一定的观望,那么利率对刚需用户稍微放松一点,也是刺激他们成交的一个手段。


◆ ◆ ◆ ◆ ◆


问题四:1月4号,央行下调准备金率,这次降准对个人购房贷款有何影响?


现在多个城市首套房贷利率上浮比例降到了5-10%,降准使得银行流动性增加,这也会让信贷额度没那么紧张。所以,放贷规模放贷速度会加大,对房地产来说也是利好。而且,首套房贷利率我仍然认为今年还会下调上浮的比例,甚至基准利率。二套额度也不会太紧张。