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不要误把“赎楼贷”当“首付贷”

发布时间:2016-03-09 21:25:42 来源:金筑财富 作者:小M 浏览次数:1305
摘要:有些人问到我们平台上的赎楼贷业务是不是首付贷,跟首付贷有什么关系? 当然不是!且听小编为你一一道来。

近期,各地监管部门纷纷盯紧“首付贷”,严打严控,这让投资P2P平台的童鞋们,不觉的心头一紧,首付贷是什么鬼?有些人问到我们平台上的赎楼贷业务是不是首付贷,跟首付贷有什么关系? 当然不是!且听小编为你一一道来。

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首付贷,顾名思义,就是担保公司或金融机构为解决购房者首付款所放的贷款。简单说来,就是你没有首付,我也能借给你首付。目前楼市为了去库存,已经将首付降到了20%,如果再申请首付贷以后,自己实际需要拿出的首付就只占总房款的5%。

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听起来,真是买房者的福音啊。但是仔细一想,连首付款都拿不出的人,又背负银行房贷压力,他要拿什么还给担保公司或投资者呢?难道就只是他每个月的固定收入与所谓的信用吗?细思极恐啊。。。    

镇定一下,咱们先来看看首付贷的产品类型,按资金来源主要分为以下三类型。

一是地产中介的自营平台,譬如世联行“家圆云贷”、搜房网“天下贷”、链家“家多宝”等,放贷范围以旗下合作楼盘居多,此类产品由地产中介自营平台与开发商合作,由中介、售楼处向客户推荐。而中介提供首付贷又有两种类型,一种是中介自己拥有小额贷款等金融牌照,可直接提供金融消费服务;另一种则是中介仅为业主提供中间服务,寻找合适的金融机构,后续的资金贷款仍由金融机构完成。世联行、链家属于前者,中原等属于后者。 

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二是互联网金融平台、小贷公司等发起的“首付贷”产品,包括信用贷款和抵押贷款。此类产品由平台、小贷公司与地产中介、开发商等合作,与地产中介自营模式类似,但资金来源及风控由互金平台、小贷公司把握。当然,也有少数P2P平台并不限定具体楼盘,直接提供贷款,这对其风控的要求更高。互联网金融平台、小贷公司发起的“首付贷”产品的运作方式大多是这样的:购房者向公司申请首付贷,这些机构再寻找投资人投标,最终三方获益,其中双方收益,一方付息。为了控制风险,这类“首付贷”产品一般不会为客户提供全部首付额度贷款,而是总房款的15%~20%,以20万元以内居多;且多为指定的合作楼盘;贷款时间一般不会太长,多为三年以内。

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三是从银行获得的个人消费信贷,在经过倒手之后最终成为首付款。这与此前从银行流出的贷款进入股市颇为类似,银行通常监测此类贷款前三笔资金流水的去向,但难以阻止客户通过其他方式转为购房资金。

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综上,首付贷的资金来源渠道主要有三个,多以购房者的信用为贷款条件,而且还款来源不明确,购房者还款能力无保障。

我们再来看现金赎楼,分为交易类现金赎楼与非交易类现金赎楼。

非交易类现金赎楼是指借款人将房产抵押给银行但是尚未还清其原贷款,由于房屋的升值与个人的需求,又想从银行申请更多的贷款而进行的赎楼。

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举个例子:业主小筑有一套房产,目前在工商银行按揭中,价值约400万,尚欠工商银行100万。现小筑向平安银行申请100万住房抵押贷款,平安银行已经审批通过;于是小筑在金筑财富上向投资人借款100万还清贷款并取出房产证顺利完成新银行的抵押,住房抵押贷款发放后归还投资人本息。

交易类现金赎楼是指借款人由于房屋的升值或者其他原因,打算出售自己在银行按揭中的房产,但短时间内又不能筹齐资金还清原银行贷款。借款人通过从金融机构募集资金后,,赎出房产证,再以房屋上涨后的现实价值卖给买方。借款人收到买方资金后,偿还投资者本金及利息。

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举个例子:业主小筑已联系好小金转手自己的小房子,买家小金已经在按揭银行办理好贷款审批并已出具银行贷款承诺书,但是小筑目前还欠建设银行100万,于是小筑在金筑财富上向投资人借款100万还清贷款并取出房产证顺利完成过户,获得放款后归还投资人本息。

综上,赎楼贷的资金来源渠道主要是P2P投资者,以赎楼者的住房抵押为贷款条件,银行为其还款来源,还款渠道清晰,还款有保障。

由此可见,虽同为P2P房产金融的一种,可是“赎楼贷”与“首付贷”有着天壤之别。

不同点1:现金赎楼,所抵押的是房屋真正的价值,坐享房价上涨现实收益;而首付贷仅仅是建立在房屋未来升值的虚幻价值之上。

不同点2:是对借款人的还款能力的考量。对于现金赎楼而言,还款来源来自于银行,是非常清晰、安全的;首付贷的借款人,连买房首付都无法承担,再加之每月的银行房贷,还款来源为工资或其他收入,能力相对较弱。

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据调查,很多平台对于首付贷借款人资质的审核相当草率,只要在线填写联系方式,提供身份证、社保卡、公积金卡、以及半年工资流水等资料,审核后即可放款,放款时间最快仅需1天,这对于担保公司、平台、投资人都是一种很不负责任的行为。而且,首付贷危害的还不仅仅是P2P平台及投资人,大量风险资金涌向楼市,必然会对股市产生负面影响,同时,畸形增长的房价,也无形之中增加了楼市的风险。

赎楼贷业务的风控对于担保公司与借款人的审核是相当严格的,共包括针对担保公司的背景调查、实地考察、内部评审等,对借款人资料审核,征信调查、涉诉审查、房产评估、法律文件签署、现场考察、资产负债调查、借款用途审查、还款来源调查等共几十项审查。同时放款银行会对借款人进行审核,通过批准才会出具银行贷款承诺函或批复函,保障了还款。

对于P2P投资人来说,在投资时,一定要看清楚借款人的抵押模式、借款用途及还款来源,才能辨别什么是首付贷,什么是赎楼贷,从源头上防范风险,保证投资安全。

(资料来源:金融行业网、21财闻汇、多赢金融)